Sưu tầm : Bài viết của Tiến Nguyễn (fanpage: https://www.facebook.com/tiennguyenblogger)
-------------------------------------------------------------
Nhu cầu mua chung cư tăng cao hiện là điều dễ hiểu. Người giờ thì đông, đất thì ít. Với cùng tầm tiền mua một căn nhà tàn tàn trong hẻm xa xôi tệ nạn thì bạn có thể mua được một căn hộ gần trung tâm, yên tĩnh, thoáng mát, đường thông, hè thoáng, an ninh, an toàn (có người bảo vệ, chăm lo 24/7), sạch sẽ (có người lau dọn mỗi ngày) ...
Tuy nhiên, phần lớn những người đi mua chung cư không chú ý tới một điều, đó là LUẬT. Hiện Việt Nam chúng ta chưa có được một điều luật nào ra hồn về chung cư, tất cả chì dừng ở mức thông tư (thông tư 02, thông tư 28). Mà các thông tư này là một trò hề không hơn không kém. Vừa thiếu thực tiễn, vừa vô dụng vì không có một chế tài nào đi kèm.
Vì luật không giúp được bạn khi mua chung cư nên bạn phải tự mình ra soát các điều sau đây nếu muốn sống trong một môi trường chung cư đúng với giá trị của nó:
.
.
1. CHỦ ĐẦU TƯ
Trước khi mua chung cư nào, bạn phải điều tra kỹ xem ai là chủ đầu tư của chung cư đó. Có tin tức sai phạm nào hay không (trang tin, mạng xã hội, ...). Nếu chủ đầu tư có nhiều sai phạm liên quan tới lợi ích của cư dân thì bạn nên cân nhắc không nên mua chung cư đó.
Sau khi tìm hiểu, dù không thấy có vấn đề thì bạn cũng phải tự mình tìm hiểu thêm và kiểm chứng mục sở thị các vấn đề quan trọng sau (hỏi cư dân của tòa nhà, BQL tòa nhà, cư dân xung quanh tòa nhà, cũng như tự đi tìm hiểu bằng cách quan sát / dùng thử):
.
- Thang máy: Dùng của hãng nào, có uy tín? Đơn vị nào đang bảo trì vận hành, có phải đơn vị chính hãng? Hãng cùi cùi, thang nhìn nhảm nhảm, ghê ghê thì chủ đầu tư là con buôn cái chắc, cân nhắc đừng mua. Có sự cố gì hay chưa? Bạn có tự mình đi thử tất cả các cụm thang chưa? Thông tin về thang máy có được công bố rộng rãi trên các bảng tin của chung cư? Các căn hộ ở gần hố thang có nghe tiếng động lạ gì không?
.
- Phòng cháy chữa cháy: hỏi xem 1 - 2 năm nay có chuông báo cháy không? Nếu không thì coi chừng, vì chung cư ở đông, thể nào trong năm cũng một vài lần còi hụ.
Tìm hiểu xem hệ thống PCCC có được kiểm định định kỳ hay không (giấy tờ xác nhận)? Xem xét các thiết bị phòng cháy có được bố trí đầy đủ, hợp lý và tình trạng còn tốt không (đầu báo cháy trong và ngoài căn hộ, đầu phun nước, họng tiếp nước, vòi chữa cháy có đầy đủ, hợp lý, còn mới, bình chữa cháy có còn tem, còn hạn, được nạp thường xuyên, tiêu lệnh chữa cháy có đầy đủ, rõ ràng, đèn thoát hiểm có sáng khi cúp điện, loa thông báo sơ tán có hoạt động?). Có liên kết tự động với sở cứu hỏa?
Thang thoát hiểm có được xây dựng cẩn thận, an toàn, có quạt chống khói không, cửa có bị khóa một chiều không (vào thang rồi bị nhốt không thể ra lại được thì chết)? Cửa thang thoát hiểm và cửa căn hộ có thiết kế chống cháy, chống khói không (có lớp chống cháy ở giữa và cửa khít khói không vào được)?
.
- Điện nước: có thường bị cúp điện, cúp nước, hụt nước? Lượng nước, điện xài mỗi tháng có bị quá bất thường so với số thành viên cùng trang thiết bị mỗi gia đình? Có hệ thống phòng chống điện giật? Trang thiết bị điện nước thuộc hãng nào, có uy tín? Bố trí trang thiết bị điện nước có hợp lý, đầy đủ? Ban công có điện và vòi nước không? Có tin tức gì về rò rỉ, úng nước, chập điện không? Hệ thống điện lạnh được thiết kế đầy đủ hợp lý, hỗ trợ các dòng máy lạnh mới? Có cho phép sử dụng các thiết bị công suất lớn? Internet có hoạt động tốt, ổn định, có cho phép nhiều nhà cung cấp, công nghệ cáp quang?
.
- Thiết kế: trần nhà có đủ cao, có ngợp không? Thường đèn không bắt trên trần mà bắt trên tường là chủ đầu tư con buôn, chơi mẹo để hạ trần. Nhà có thoáng mát, yên tĩnh, đủ gió, đủ ánh sáng, cửa sổ lùa chứ không bật, phòng giặt riêng (có chỗ đặt máy giặt, máy sấy, chỗ phơi đủ phơi mền, không dùng chung với ban công)?
Bếp đủ rộng, dài, đủ cho nhu cầu, đầy đủ trang thiết bị? Bếp rất quan trọng, chủ đầu tư nào xây nhỏ nhỏ cho có là bỏ qua liền, đừng mua. Bố trí phòng ngủ, toilet có hợp lý, nhìn có khó chịu, có đủ rộng? Có thiết kế bèo bèo kiểu một đường luồng vào nhà rồi rẽ phòng phòng nhìn như nhà trọ không?
Có ban công riêng không, có đủ rộng dài, đủ điện nước? Chủ đầu tư không xây ban công có khả năng cao là để tiết kiệm tiền, tăng diện tích, cân nhắc không mua. Nhà không có ban công thì rất khó thoát hiểm, và cầm chắc cái chết khi lửa khói tràn vào nhà.
Lớp sơn trong ngoài có dễ bong tróc, màu sơn chung cư có củ chuối? Có nứt nẻ, sụp lún, thấm dột? Có bể bơi cho đáng bể bơi chứ không phải như cái hồ cá? Có nhà xe đủ rộng cho tổng nhu cầu các căn hộ? Khuyến nghị nên chọn các chung cư có nhà xe trên tầng thay vì hầm do hầm dễ bị ngập nước, dễ cháy nổ. Cửa kính trong căn hộ, các khu vực chung có bố trí hợp lý, có dễ bể (thiết kế tào lao thì mở kiểu gì thời gian sau nó cũng bể)?
Có camera an ninh không, có đầy đủ bao quát không, có đang hoạt động không? Có hệ thống thẻ ra vào an ninh dành riêng cho cư dân không?
Cảnh quan xung quanh có đủ mảng xanh, đủ đèn đóm, có bảng tên? Mật độ xây dựng có quá dày đặc? Chủ đầu tư xây dày đặc thì chắc chắn là coi tiền trên hết, cân nhắc không nên mua. Có sân chơi đủ rộng, đủ chỗ cho trẻ chơi? Tiện ích có đủ (siêu thị, nhà thuốc, phòng cộng động, phòng làm việc cho Ban Quản Lý ... ) ?
Vị trí mà chủ đầu tư lựa chọn hiện tại hoặc tương lai có chung cư nào xung quanh chắn tầm nhìn không, có khu dân cư phức tạp nào bên cạnh không, có có tiện ích liền kề như công viên, khu biệt thự, bệnh viện ... không? Đường xung quanh có đủ lớn không, có kẹt xe ngập nước? Nếu ở gần kênh rạch, đường nhiều xe thì có rào chắn hay không, có bụi ồn không? Có gần nhà máy xí nghiệp nào không?
............
Nói chung, vì luật gần như không có chế tài cho chủ đầu tư thậm chí có khi còn bảo vệ chủ đầu tư cho nên sau khi mua có phát hiện nó sai phạm mình cũng chả kiện được, trừ khi có chết người. Thế nên dân mình phải tự thân vận động, tìm hiểu cho kỹ trước khi mua.
.
.
2. BAN QUẢN TRỊ (BQT)
BQT là một số người cư dân của chung cư được các cư dân khác đa số tín nhiệm bầu ra để giữ và chi hộ tiền quỹ bảo trì. Quỹ bảo trì là tiền trích từ 2% tiền mua nhà của mỗi căn, được chủ đầu tư thu hộ. Quỹ bảo trì dùng để bảo trì các phần chung của chung cư như thang máy, kết cấu, phòng cháy chữa cháy, ...
BQT hiện là một vấn đề nhức nhối trong chung cư tại Việt Nam. Quỹ bảo trì quá béo bở, luật thì dở hơi nên nhiều thành phần cơ hội đua nhau vào BQT để tung hoành, chỉ quan tâm tiền, lợi ích cá nhân, lơ là vấn đề an toàn thang máy, phòng cháy chữa cháy, sữa chữa nâng cấp các phần chung của chung cư làm chung cư ngày càng xuống cấp, mất an toàn, ảnh hưởng tới sinh mạng, và an sinh của cư dân.
Ngoài việc luật dở hơi ra, vấn đề khó cho bạn nữa là BQT sẽ được bầu lại mỗi 3 năm nên dù bạn có tìm hiểu biết BQT hiện tại đang làm tốt đi nữa thì cũng không có gì đảm bảo BQT mới 3 năm sau có hành chung cư ra bã hay không.
Để đảm bảo bạn không dính vào điều phiền toái này, bạn cần thực hiện các việc sau:
- Xác nhận xem chung cư có BQT hay chưa? Nếu chưa thì quên luôn đi, đừng mua. Luật có yêu cầu chủ đầu tư tổ chức hội nghị để bầu BQT, nhưng lại không có chế tài, nên chủ đầu tư hầu như không thèm làm. Nếu chưa có BQT thì có khả năng chung cư bạn sẽ đứng dưới sự quản lý độc tài của chủ đầu tư, nó muốn làm gì làm, bạn sẽ chết cứng.
- Nếu có BQT rồi thì bạn cần tìm hiểu họ là những ai, đang làm gì, hàng xóm láng giềng nói về họ ra sao. Các vấn đề vì tiền bạc có minh bạch, công khai, có niêm yết thu chi trên bảng tin mỗi tháng? Có hay ra các thông báo tào lao, hoặc các thông báo trù dập các cư dân lên tiếng chống tiêu cực không? Có hay chăm lo cho các phần chung của chung cư (giấy tờ, thông báo xác nhận)?
- Đặc biêt: bạn phải tìm hiểu xem chung cư có nhóm nào có khả năng giám sát được hoạt động của BQT và Ban Quản Lý (BQL, sẽ nói ở phần tiếp) không? Thường bạn nên mua những chung cư có một group Facebook giám sát BQT, có đông đảo cư dân tham gia, group phải là group công khai và không được lập cũng như điều hành bởi thành viên BQT (nhóm giám sát BQT mà BQT điều hành thì coi như bỏ).
Cái này rất quan trọng, không có group thì nên cân nhắc không mua, hoặc nếu bạn tự tin và đủ thời gian thì sau khi mua tự bạn có thể lập group và mời mọi người tham gia.
.
.
3. BAN QUẢN LÝ (BQL)
BQL là công ty được BQT thuê về để điều hành chung cư. BQL sẽ thu một phần phí / m2 gọi là phí quản lý rồi dùng tiền đó để thuê bảo vệ, đội vệ sinh, đội kỹ thuật, đội cây xanh, đội hồ bơi cùng các công ty phụ (xịt côn trùng, chà sàn, ... ) để giúp điều hành tòa nhà.
Về vấn đề BQL, bạn phải tìm hiểu thật kỹ. Vì việc thay BQL theo như thông tư 02 của bộ xây dựng thì gần như rất khó, thậm chí phải nói là bất khả thi.
Cho nên:
- Bạn cần tìm hiểu xem công ty đang quản lý là ai, có uy tín, có sự vụ gì trên mạng không? Văn phòng làm việc ở đâu? Thái độ trưởng BQL và nhân viên văn phòng có thân thiện, chuyên nghiệp không, nhìn nói năng có đàng hoàng, có kiến thức không?
- Giá quản lý trên mỗi mét vuông là bao nhiêu? Có quá rẻ so với mặt bằng chung không? Đừng ham rẻ. Rẻ bao nhiêu cũng có người làm, nhưng nó làm dối, làm cho qua để kiếm tiền thì chết mình.
- Đội bảo vệ của họ có thân thiện, cách làm việc có nghiêm túc, đúng quy trình, nhà xe có ngăn nắp, có hút thuốc trong giờ làm việc?
- Đội vệ sinh có tươi cười không, sàn có sạch, họng rác có hôi, nơi thu gom rác có sạch sẽ, hợp lý? Dụng cụ vệ sinh có chuyên nghiệp?
- Đội kỹ thuật có chuyên nghiệp, có bằng cấp? Bằng cấp chuyên ngành gì? Thái độ xử lý có nhanh chóng, hiểu biết (hỏi cư dân)?
- Quy trình xử lý sự cố (cháy nổ, cấp cứu, cứu hộ cứu nạn ... ) như thế nào (giấy tờ xác minh)?
- Cây cối có tươi tốt? Hoa cỏ có được chăm sóc?
- Thu chi có được công bố công khai trên bảng tin? Nước nôi có được kiểm nghiệm định kỳ (giấy tờ xác minh)?
- Cư dân có than phiền gì về BQL, bảo vệ, vệ sinh và các dịch vụ khác không?
Một lần nữa, BQL rất khó thay thế, bạn phải tìm hiểu cho kỹ trước khi mua. Đặc biệt chú ý chọn chung cư có các group giám sát BQT / BQL như tôi đã đề cập ở trên.
.
.
4. CƯ DÂN
Hẳn bạn sẽ nghĩ lên chung cư thì dân trí phải văn minh hơn, trình độ nhận thức phải cao hơn, ứng xử phải văn hóa hơn.
Xin thưa không như các bạn nghĩ. Với quy mô thông thường từ 1000 dân trở lên, chung cư tập trung gần như không thiếu một thành phần nào.
BQT / BQL bạn cố gắng, mất thời gian thì vẫn có thể thay đổi được, chứ dân thì thua. Bạn cần tìm hiểu kỹ trước khi bỏ tiền (hỏi BQL, chính quyền, cư dân trong và ngoài) các vấn đề:
- Cư dân có thờ ơ không? Hội nghị chung cư gần nhất tổ chức ngày nào? Đã tổ chức được bao nhiêu hội nghị? Tình hình tổ chức thành công hay thất bại? Tỷ lệ dân tham gia là bao nhiêu? Có nhóm cư dân nào giám sát BQT / BQL chung cư không? Vấn đề này là đặc biệt quan trọng. Cái gì chứ dân sống mà thờ ơ thì việc chung cư sẽ không có ai giám sát, tình hình chung cư sẽ ngày càng xấu đi, xuống cấp, mất giá, ở không được mà đi cũng không xong.
- Bao nhiêu cư dân ở thuê? Tỷ ở thuê càng nhiều càng phức tạp và càng thờ ơ. Chung cư có cao cấp không? Có phải khu cho người nhiều tiền không? Vì nhiều tiền, không ở được chỗ này, họ mua chỗ khác, hoặc lo kiếm tiền (thời gian là tiền bạc, không rảnh mà dành thời gian cho chuyện chung) hoặc kệ mất ít tiền cũng không sao, mình nhiều tiền mà. Vì vậy, càng giàu càng cao cấp thì có khi lại càng thơ ơ với việc chung của chung cư (bạn cần xác minh lại vì không phải lúc nào cũng thế).
- Cư dân ở đây có điều tiếng gì không? Có hay hát hò, nhậu nhẹt, ồn ào, đánh nhau? Có ý thức giữ vệ sinh chung, tuân thủ quy định chung không? Có cơi nới, để đồ đạc tùm lum không? Nếu được, bạn thuê ở một vài tháng cho biết trước khi xuống tiền.
.
................................
KẾT LUẬN:
................................
Trên đây là những kinh nghiệm từ A - Z mà tôi đúc kết được sau 2 năm sống ở chung cư, và gần 1 năm trong đó tôi tốn thời gian cùng nhiều cư dân đấu tranh chống tiêu cực, loại bỏ các thành phần cơ hội, dành quyền lợi lại cho mình.
Một kinh nghiệm nữa là không mua dự án. Nếu bạn không có ý định mua đầu tư hoặc mua shop house để kinh doanh thì đừng mua dự án. Dự án có rủi ro cực cao, không biết ngừng lúc nào và hoàn toàn không có căn cứ để xác định được các vấn đề như BQT, BQL, cư dân. Tiền bỏ vào dự án là khả năng một đi không trở lại.
Quan điểm của tôi thì ở nhà phố có cái khổ của nhà phố, có trộm cướp, có cức chó, có thành phần tệ nạn tụ tập, chật chội, ồn ào, bụi bặm, thì chung cư nó có vấn nạn riêng của nó. Chung Cư vẫn là nơi đáng sống, chỉ là tại Việt Nam có nhiều thành tố tập hợp lại khiến nó củ chuối mà thôi.
Cho nên bạn phải tỉnh táo suy xét trước khi mua. Lỡ mua rồi thì mở mắt ra xem xét xung quanh thử chung cư của bạn có dính vào vấn đề nào mà tôi đã nêu không? Nếu bạn nhắm mắt, bạn sẽ chẳng thấy chuyện gì cho tới khi có chuyện. Chẳng chung cư nào không có chuyện cả, ít hay nhiều, công khai hay không công khai thôi.
Cuối cùng, có tiền, bạn nên mua biệt thự trong khu biệt lập mà ở. Tôi cũng vậy.
Tags:
Lão Hạc